地产企业的业绩增速或将超预期

2019-08-01 03:27栏目:地产
TAG: 地产

  以往房地产是刺激经济最常用、效果最立竿见影的手段,但本次会议不仅重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制”,还明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。再加上23 号文后银保监会也对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。这都意味着,短期内楼市调控难见放松。

  本次会议第一次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,说明我国不会再走放松地产调控刺激经济的老路。一方面有助于引导居民对房价形成理性预期,减少投机购房。另一方面也体现了政府坚决调控房地产的决心以及对房地产潜在金融风险的重视。

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  随中报期临近,地产企业的业绩增速或将超预期,中长期或对新房销售产生分流。目前公布的金科、蓝光、保利均明显超预期。中金公司认为,我国一直在收紧对房地产的融资政策,下半年楼市销售基本面会整体平稳,自 5 月份以来,

  下半年行业政策料延续当前平稳取态,中央仍将坚持因城施策、因时调整的管理思路,并更多着眼于影响房价预期的核心因素(如地价、按揭)。考虑上半年土地市场升温较快、按揭投放力度偏强,预计短期针对这两方面的政策窗口仍将偏紧,但随着预期回稳相关政策也有望出现相应的窗口回调。

  包括贷款、信托、海外发债等,天风证券认为,龙头房企市占率会持续提升。2017/18 年的高销售将在2019/20 进入交房高峰,并影响到后续的新开工和施工,地产行业有望受益于流动性宽松。会议新提“老旧小区改造”,随宏观经济下行压力加大,监管领导也强调一国经济过度依赖房地产的风险。房地产调控的持续收紧会进一步打压房企的拿地热情,房地产投资的拐点可能会加速到来?

  房地产继续强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。与之前的房地产政策要求相比,本次会议取消了因城施策的表述,增加了不将房地产作为短期刺激经济手段的论述。一方面说明地方财政压力加大,因城施策的表述可能使得某些地方违规放开房地产政策。另一方面说明国家希望以消费促进经济增长,房地产和投资刺激暂时不是政策选项。

  在居民杠杆率高企、已经开始对消费形成一定抑制的背景下,一方面,房地产需求增速可能中长期趋于放缓,将房地产作为短期刺激经济的手段会带来更大的中期风险;另一方面,房地产需求增长放缓亦对货币政策的大幅放松形成掣肘;降息只会使流动性通过负债久期更长的居民加杠杆方式促进地产需求,并不是政策的初衷。房地产不作为短期刺激手段、货币政策不搞大水漫灌,体现了中长期的战略政策框架选择,以及推进经济结构优化改革的坚定决心。

  房地产市场下行压力将在下半年持续加大。但我们看到,目前的房地产市场基本面与16 年之前有明显不同,表现在量价不再同向变化而是大幅背离,房价增速保持高位而销量持续低位,背后是房地产低库存和供给不足。供给不足环境下,即使调控力度加强,房地产市场也不会失速下滑,房地产投资将保持缓慢下行态势,我们预计下半年房地产投资将下滑至 5%-7%水平。

  “房住不炒”与“长效机制”均为此前表述的重申。首次提及的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,很大程度上是预期之内的合理陈述,突出了政策的定力与理性,表明房地产市场管理的着眼点仍在于促进行业长期平稳发展。

  以下是从各家机构政治局会议点评报告中,提炼出来的地产相关的观点,供研习。

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  本次政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,删除今年 4 月政治局会议中“一城一策、因城施策”的表述,而是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这实际上打消了短期房地产政策宽松的可能,同时下半年房地产调控可能持续加强。

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  市场上部分观点认为,政府只能延续过去以刺激房地产作为短期刺激经济增长的一个必要手段。中央作出明确表态,降低对于楼市可能短期内再次出现大幅上升的预期,避免下半年可能出现的流动性充裕带来资金过度流向房地产,加大泡沫。

  除了再次确认了“房住不炒”的主基调之外,本次会议明确表示,不将房地产作为短期刺激经济的手段。一方面,这意味着经济机构调整的决心;另一方面,这可能也是为未来货币的边际宽松创造空间,防止资金再度流入房地产领域推升资产泡沫。同时,前期有关房地产融资收紧的信号,也再次确认了这方面的政策倾向,这可能会加快房地产行业的出清。但是,房地产整体风险依然可控,系统性风险发生的概率不高。

  2008年以来形成的高杠杆拉动基建+地产投资刺激短期增长的发展模式不可持续。要通过金融供给侧改革,疏通信用传导机制,引导流动性向制造业和民营企业倾斜,降低实体企业的实际融资成本,扩大消费需求及稳定制造业投资。

  会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,表明房地产调控有所收紧、且调控思路有变。本次会议继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”(和 Q1 一样),但新增了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述,表明国家不想重走依靠地产的“老路子”,这也意味着全面下调基准利率已不太可能(毕竟,目前我国几乎只有房贷利率和基准利率挂钩,如果降息,其实就是在松地产)。

  本次会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述与“房住不炒”的长逻辑一脉相承,但也意味着全局性宽松或不必期待,但不排除因城施策下的局部调整,总体预期稳中偏紧。中央政府希望能预防地方政府重走以地产托底经济的老路的信念仍然坚定,也意味着中央政府对经济增速下行的容忍度在提升。

  短期内(下半年),房地产市场下行压力会持续加大。但在供给不足环境下,即使调控力度加强,房地产市场也不会失速下滑,房地产投资将保持缓慢下行态势。

  7 月 30 日,中共中央政治局召开会议关于房地产强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。大会召开后,机构纷纷做出了点评。地产锐观察小编对各家机构研报进行了梳理,提炼总结如下。

  “房住不炒”与“长效机制”均为此前表述的重申,体现了政策的定力,长逻辑下是以稳为主,短期看稳中偏紧。另外,政治局会议提出的房地产相关的表述还包括:实施城镇老旧小区改造,城市停车场等补短板工程,提升城市群功能等,也表明房地产行业有稳定发展的空间。

  地产产业政策宽松预期有所减弱,但目前来看,随西安、苏州等多地限购、限售政策再度收紧、行业融资端监管加强的政策已经处于高压状态,或难言再度收紧。

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